בחירה נכונה של דירה להשקעה בחול מתחילה בהתנתקות מרעשי הרקע ומעבר לניתוח קר של מספרים, רגולציה מקומית ויציבות. כדי להצליח, עליכם לבחון האם השוק המקומי נשען על ביקוש אמיתי למגורים או רק על גל חולף של משקיעים זרים.
אולי אתם תוהים אילו פרמטרים באמת קובעים את התשואה בסוף השנה? חשבתם פעם מה ההבדל בין נכס שקל לקנות לכזה שקל להשכיר?
בצוות של נדלניסטוגו אנחנו מכירים את הדילמות הללו מקרוב, לכן הכנו לכם את כל מה שצריך באמת לדעת כדי לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים.
תשואה שוטפת או עליית ערך? איך להתאים דירה להשקעה בחול ליעדים הפיננסיים האישיים שלך
לפני שצוללים למפות, יש להגדיר מה המטרה של הכסף שלכם. משקיעים שמחפשים לעשות מההשקעה פנסיה חודשית יתמקדו בערים עם שוק שכירות יציב, ומי שמחפש זינוק בהון העצמי יחפש אזורים שנמצאים רגע לפני פיתוח תשתיות משמעותי.
כשבוחנים את שוק הנדל"ן בפורטוגל למשל, מגלים מודל פיננסי חסר תקדים שמשנה את כללי המשחק גם במונחים של השקעות נדלן באירופה :
- עסקת מינוף של 30-70%: המשקיע משלם רק 30% הון עצמי במעמד החוזה, ואת היתרה (70%) רק במועד קבלת המפתח.
- רף כניסה נמוך: בשילוב עם שער יורו נמוך ואטרקטיבי, רף הכניסה הופך לנמוך במיוחד, החל מכ-90 אלף יורו בלבד.
- הגנה מאינפלציה: בניגוד למדינות אחרות, המחיר בפורטוגל ננעל לחלוטין ביום החתימה ואין מדד תשומות בנייה.
- צמיחה דו ספרתית: מחירי הנדל"ן במדינה מציגים עליית ערך עקבית.
- תשואה מוגברת על ההון: גם בהנחת עליית ערך שמרנית של 5% בשנה על שווי הנכס, המשקיע מייצר 16.5% תשואה שנתית על ההון העצמי שלו.
דירה להשקעה בחול והחשבון שאף אחד לא עושה: ניתוח עלויות הניהול האמיתיות בנכס מעבר לים
הטעות הכי גדולה שאנשים עושים היא להסתכל על התשואה ברוטו, אבל במציאות ניהול נכס מרחוק דורש הוצאות תחזוקה, ביטוחים ודמי ניהול ויש גם עניין של מיסוי נדלן בפורטוגל שאין להתעלם ממנו, למרות שהוא נחשב נוח ביחס למדינות אחרות ביבשת. כמו כן, כדי למקסם רווחים, צריך לבחון את המודל התפעולי של היעד.
בפורטוגל אנחנו מציגים מודל ייחודי של ניהול ריכוזי. מאחר שהחברה מחזיקה בבלעדיות מלאה על הפרויקטים שלה בפורטו ובוילה נובה דה גאיה, היא מביאה חברת ניהול אחת אחידה לכל הבניין.
אם מדובר בבניין שמיועד לשכירות קצרת טווח (Airbnb), הוא מנוהל אופרטיבית כמו מלון בוטיק. שיטה זו מאפשרת שליטה מלאה במערכת ההזמנות, מקסום תפוסה גם בעונות חלשות וכוח מיקוח אדיר מול חברת הניהול להשגת תנאים אטרקטיביים למשקיע.
פורטוגל מתחת למיקרוסקופ: ניתוח מקרה של יציבות מול שווקים מתעוררים
כדי להבין איפה באמת כדאי לשים את הכסף, יש לבצע הערכה מבוססת נתונים בין פורטוגל ליעדים פופולריים אחרים כמו יוון או קפריסין:
פרמטר | פורטוגל | יוון | קפריסין |
מינוף ומשכנתאות | עד 70% מימון בקלות, בריבית אטרקטיבית של כ-3% שאינה צמודה למדד | שוק משכנתאות בחיתולים, קושי בירוקרטי וריביות יקרות של 4.5% – 5% | כ-50% מימון בלבד, קושי בקבלת אישור וריביות אסטרונומיות של 7% – 8% |
שוק מקומי פנימי | נשען על מנוע יציבות פנימי: צעירים מקומיים זכאים לעד 100% מימון וריביות נמוכות | אין שוק מקומי: השכר הממוצע נמוך (500-600 יורו) והשוק תלוי לחלוטין בזרים | שוק תלוי תיירות זרה ומשקיעים, מחירים איבדו פרופורציה ביחס לגודל האי |
מנועי צמיחה ותשתיות | מעל 30 מיליון תיירים בשנה (צפי ל-60 מיליון) ופיתוח תשתיות ענק לקראת המונדיאל (רכבות מהירות) | תלויה במסלולי ויזה שהשתנו, רף ה"גולדן ויזה" זינק ל-800 אלף יורו ופגע בכדאיות למשקיע הקטן | כ-4 מיליון תיירים בשנה בלבד, ללא מנועי צמיחה או תשתיות בקנה מידה דומה |
הרגולציה והמיסוי: איך אנחנו בנדלניסטוגו מנווטים במורכבויות עבור המשקיעים שלנו
החלק הפחות מהנה ברכישת דירה להשקעה בחול הוא הניירת והבירוקרטיה, אבל זו בדיוק הנקודה שבה אתם מפסיקים לדאוג, כי אנחנו מספקים מעטפת ליווי מלאה מקצה לקצה כשמדובר על נדלן בפורטוגל:
- בדיקת נאותות משפטית קפדנית לכל נכס
- הנפקת מספר פיסקלי (NIF) ופתיחת חשבון בנק מקומי
- ליווי מלא לקבלת מימון בנקאי (עד גיל 75, ללא צורך בדרכון אירופאי)
- אחת לשבועיים נשלח דוח מהנדס מסודר כולל סרטונים ותמונות מהשטח.
כדאי לדעת: פורטוגל של היום נמצאת בנקודת זינוק היסטורית, עם 300 ימי שמש בשנה, אפס הצמדות למדדים ומנועי צמיחה אדירים, וזה בדיוק הזמן הנכון לתפוס את הרכבת.
יש לכם התלבטויות או שאלות? מוזמנים לפנות אלינו בנדלניסטוגו, נשמח לעמוד לרשותכם.
האם יש צורך בדרכון אירופאי כדי לקבל משכנתא בפורטוגל?
ממש לא, השירות והמימון הבנקאי בפורטוגל פתוחים לחלוטין גם לבעלי דרכון ישראלי, כל עוד מציגים הכנסות טובות, תזרים יציב ומסמכים מסודרים.
מה קורה אם מדד תשומות הבנייה מזנק במהלך תקופת הבנייה?
זה למעשה אחד היתרונות הגדולים של השוק הפורטוגלי: שלא כמו בישראל, בפורטוגל אין מדד תשומות בנייה ואין הצמדות למדדים שונים במהלך הבנייה. המחיר של הנכס ננעל ביום חתימת העסקה.
מתי מתחילים לשלם את תשלומי המשכנתא בפורטוגל?
המשכנתא נלקחת ומשולמת רק בקבלת המפתח. המשמעות היא שבמהלך כל תקופת הבנייה המשקיע לא משלם שום דבר על המימון, וכשהתשלומים מתחילים, הנכס כבר מושכר, מניב תזרים ומממן את עצמו.
