השקעות בנדל"ן מול אפיקי השקעה אחרים – מה באמת משתלם?

השקעות בנדל"ן משתלמות יותר למשקיעים שמחפשים יציבות, נכס מוחשי ותשואה מצטברת לאורך זמן, בעוד שאפיקי השקעה אחרים עשויים להתאים למי שמוכן לתנודתיות גבוהה ולסיכון לטווח הקצר.

מכאן עולה השאלה כיצד נדל"ן באמת עומד מול מניות, זהב וסחורות, מה ההבדל ביניהם ברמת הסיכון והנזילות ואיך בוחרים את האפיק הנכון לפי אופי וטווח זמן. נדלניסטוגו מביאים אליכם את כל הפרטים ומסבירים את כל מה שצריך לדעת כדי להבין מה באמת משתלם.

האם השקעות בנדלן מהוות בסיס נכון להשוואה בין אפיקי השקעה?

כן, משום שהן נשענות על נכס מוחשי בעל שימוש ממשי ומדיד, ולא רק על תמחור פיננסי שמשתנה מרגע לרגע. השקעות בנדלן מאפשרות לבחון ערך כלכלי דרך פרמטרים ברורים כמו מיקום, ביקוש, שימוש וניהול, לכן הן משמשות נקודת ייחוס טבעית להשוואה מול אפיקים אחרים.

בהקשר הזה, כדאי להתייחס לכמה מאפיינים מרכזיים:

• מדובר בנכס פיזי שניתן לראות, להעריך ולבחון גם מחוץ לשוק ההון, בניגוד לניירות ערך או מכשירים פיננסיים מופשטים.
• לנכס יש שימוש ממשי למגורים, מסחר, תעשייה או קרקע, שמייצר ערך גם כאשר השווקים תנודתיים.
• משקיע יכול להשפיע באופן אקטיבי על ערך ההשקעה באמצעות ניהול, שיפור והשבחה.

לאורך עשרות שנים מחקרים מצביעים על כך שנדל"ן למגורים במדינות מפותחות הניב תשואה שנתית ממוצעת של כשלושה עד חמישה אחוזים ריאליים לפני מינוף. ממצאים אלו נתמכים בין היתר במחקרים של גופים בינלאומיים כמו OECD והבנק העולמי, שמדגישים את עמידות שוק הנדל"ן גם בתקופות של משברים כלכליים.

מניות לעומת נדל"ן, מי מוביל בטווח הרחוק?

בטווח הרחוק שוק המניות הניב תשואה גבוהה יותר על הנייר. מדד S&P 500 למשל הציג תשואה ממוצעת של כ7 עד 10 אחוזים לשנה לאורך מאה השנים האחרונות. עם זאת, מדובר באפיק השקעה תנודתי במיוחד, שמושפע מאירועים כלכליים, פוליטיים וגלובליים בקצב מהיר.

משבר 2008 ומגפת הקורונה המחישו עד כמה שווי תיק מניות יכול לרדת בעשרות אחוזים בפרק זמן קצר. כאן נכנס היתרון של השקעה בנדל"ן כמרכיב מייצב. נכס נדל"ני נוטה להגיב לאט יותר לשינויים, ובמקרים רבים ממשיך לייצר הכנסה גם כאשר השווקים סוערים.

בהקשר זה, משקיעים רבים בוחנים כיום שווקים יציבים ומתפתחים באירופה, ובפרט את מחירי דירות בפורטוגל, שנחשבים נגישים יחסית למדינות מערביות אחרות. השילוב בין עליית ערך הדרגתית, ביקוש גבוה להשכרה ואקלים כלכלי יציב, הופך את פורטוגל ליעד מעניין למי שמחפש השקעה ארוכת טווח עם סיכון נמוך יותר.

וורן באפט ניסח זאת בפשטות כשאמר:
"אל תמדוד השקעה לפי התנודות היומיות שלה, אלא לפי הערך שהיא יוצרת לאורך זמן".

זהב וסחורות כהגנה או כהשקעה?

זהב נחשב היסטורית נכס מפלט בתקופות של אי ודאות ואינפלציה, ואכן בעשורים של אינפלציה גבוהה כמו שנות ה-70 הוא שמר על ערכו. עם זאת בטווח הרחוק הזהב לא מייצר תשואה שוטפת ולא יוצר ערך כלכלי חדש, הוא שומר ערך אבל לא מצמיח אותו.

סחורות אחרות כמו נפט או חיטה תלויות בגורמים גיאופוליטיים אקלימיים וטכנולוגיים, ולכן מתאימות יותר לסוחרים מנוסים מאשר למשקיעים שמחפשים יציבות. בהשוואה אליהן השקעות בנדלן נתפסות כאפיק שמאזן בין שמירה על ערך לבין פוטנציאל צמיחה.

השוואה בין אפיקי השקעה מרכזיים

כדי להבין את התמונה במלואה כדאי להניח את הנתונים זה מול זה ולהשוות לא רק תשואה, יש להשוות גם אופי וסיכון:

מה הופך השקעה בנדלן ליציבה בעיני משקיעים?

השקעה בנדלן נחשבת ליציבה בעיקר בגלל השילוב בין ביקוש יציב ליכולת של המשקיע להשפיע על ערך הנכס. אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו, לעבוד או לצרוך שירותים, לכן הביקוש לנכסים נשאר יחסית קבוע גם בתקופות של תנודתיות כלכלית.

בנוסף, אם יש למשקיע, לדוגמא, נדל"ן בפורטוגל הוא יכול לשפר את ערך הנכס באמצעות שיפוץ, ניהול נכון והשבחה, יתרון שאין במניות, שבהן המשקיע פסיבי לחלוטין. נתוני הלמ"ס מראים כי בעשור האחרון מחירי הדיור בישראל עלו בממוצע כ-5.3 אחוזים לשנה, נתון שמחזק את ההבנה של הנדל"ן כאפיק יציב שמספק גם ביטחון וגם פוטנציאל צמיחה לאורך זמן.

כך בוחרים אפיק השקעה שמתאים לכם

בחירה נכונה לא מתחילה באפיק, היא מתחילה במשקיע עצמו. כדי לעשות סדר אפשר לפרק את התהליך לשלבים ברורים:

א. הגדרת טווח זמן: השקעות קצרות טווח דורשות נזילות ויכולת תגובה מהירה. השקעות נדלן מתאימות יותר לטווח בינוני ורחוק.

ב. הערכת סיבולת סיכון: מי שמתקשה לראות ירידות חדות יעדיף אפיקים יציבים יותר גם במחיר של תשואה נמוכה.

ג. הבנת רמת המעורבות: נדל"ן דורש ניהול ומעורבות. מניות דורשות בעיקר משמעת וראייה לטווח הרחוק.

נדל"ן כחלק מתיק מאוזן

חשוב להדגיש כי השקעות בנדלן לא חייבות לבוא במקום אפיקים אחרים, למשקיעים רבים השילוב בין נדל"ן מניות ואג"ח יוצר תיק מאוזן שמפזר סיכונים ובעיקר צריך לזכור שהשקעות בנדל"ן הן לא איזה פתרון קסם, הן אפיק מרכזי שמציע שילוב ייחודי של יציבות ופוטנציאל צמיחה, במיוחד למי שמחפש לבנות הון לאורך זמן.

בנדלניסטוגו אנחנו מאמינים שהבחירה הנכונה מתחילה בהבנה עמוקה של הנתונים ושל עצמכם, וממשיכה בבניית תיק שמתאים לאופי ולא למצבי רוח של השוק, ובסופו של דבר השאלה האמיתית היא לא איזה אפיק ניצח בעבר, השאלה היא איזה מסלול ישרת אתכם בצורה הטובה ביותר בעתיד.