פורטוגל הפכה בשנים האחרונות ליעד מועדף למשקיעים ישראלים בתחום הנדל"ן. האקלים הנעים, המחירים האטרקטיביים והאפשרויות להשיג רווחים מהשכרה או עליית ערך הפכו אותה לאפשרות מעניינת מאוד.
אך לפני שמבצעים רכישה, כדאי להבין את מבנה המיסוי המקומי. כדי למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך, נדלניסטוגו הכינו לכם סקירה מלאה של מיסוי נדל"ן בפורטוגל והעלויות הנלוות לרכישת נכס.
מס רכישה (IMT): המס הראשון בדרך לדירה
בכל עסקת נדל"ן בפורטוגל, אתם קודם כל תיתקלו במס שנקרא IMT. מדובר במס רכישה שמוטל על הקונה, ומשולם לפני החתימה על החוזה הסופי. המס מחושב כאחוזים מהמחיר הנקוב בחוזה או מערך הנכס, הגבוה מבניהם. בשנת 2025, שיעור המס משתנה בהתאם למחיר הנכס, עם מדרגות המס הבאות:
שווי נכס (אירו) | גובה המס לתשלום |
עד 104,261 | 0% |
104,261 עד 142,618 | 2% |
142,618 עד 194,458 | 5% |
194,458 עד 325,058 | 7% |
325,058 עד 621,501 | 8% |
621,501 עד 1,128,287 | 6% |
מעל 1,128,287 | 7.5% |
כאן גם המקום לציין שרכישת נכס למגורים ראשיים יכולה להוביל להקלות במס, בהתאם למחיר הנכס והמיקום.
מס רכוש שנתי (IMI)
לאחר הרכישה, בעל הנכס נדרש לשלם מס רכוש שנתי שנקרא IMI, המס מחושב כאחוז מערך הנכס, ומשולם מדי שנה. בשנת 2025, שיעור המס עבור נכסים עירוניים נע בין 0.3% ל-0.5%, בהתאם למיקום הנכס.
כדאי לדעת שנכסים באזורים כפריים מחויבים בשיעור גבוה יותר של 0.8% ובעלי נכסים בשווי נמוך עשויים להיות זכאים להקלות במס, במיוחד אם מדובר בנכסים שמשמשים למגורים ראשיים או אם הבעלים עומדים בתנאים כלכליים מסוימים.
מס עושר נדל"ני (AIMI)
בעלי נכסים בשווי כולל העולה על €600,000 יכולים להיות מחויבים במס נוסף שנקראAIMI והמס משתנה בהתאם לשווי הנכסים:
שווי הנכס (אירו) | גובה המס |
600,000 עד 1,000,000 | 0.7% |
1,000,000 עד 2,000,000 | 1% |
מעל 2,000,000 | 1.5% |
שימו לב, בעלי נכסים שרשומים על שם חברה עשויים להיות מחויבים בשיעור מס של 0.4%.
מס בולים
בנוסף למס הרכישה, מיסוי נדל"ן בפורטוגל כולל גם מס בולים. מדובר בתשלום קבוע שמתווסף על העסקה ומבטיח שהרכישה תירשם כראוי באופן חוקי. המס מחושב כאחוז מהערך של הנכס, בדרך כלל סביב 0.8%, והוא משולם בזמן חתימת החוזה. למרות שהסכום לא גדול בהשוואה למס הרכישה, מדובר בפרט חשוב בתכנון העלויות של ההשקעה, שכן הוא מוסיף לשקלול הכולל של ההשקעה בנכס בפורטוגל.
מס על הכנסה משכירות
אם אתם משקיעים בנדל"ן בפורטוגל ומחפשים לקבל תשואה שוטפת מהשכרת דירה, כדאי לדעת שמדובר בהכנסה שמחויבת במס. שיעור המס על הכנסה משכירות עומד על כ-25% מההכנסה השנתית לאחר ניכוי הוצאות, אך קיימות גם דרכים נוספות לפשט או להקל על המיסוי. אפשר לבחור לשלם כ-15% מהברוטו של ההכנסות, בלי לחשב ניכוי הוצאות, או לשלב את ההכנסה במסגרת עסק או תלוש שכר, כך מתאפשר קיזוז הוצאות ושיעורי מס שונים, עד 21% לחברות גדולות, 17% לחברות קטנות, ואפילו 5% באזורי עדיפות לאומית.
כך, לצד מיסי הרכישה והבעלות, המס על הכנסה משכירות הוא פרט נוסף וחשוב בתכנון ההשקעה. נדלניסטוגו, עם הידע המקומי והניסיון הרב בתחום מיסוי נדל"ן בפורטוגל, יכולים לסייע לכם להבין את כל ההיבטים של רכישת נכס במדינה ולהנחות אתכם בתהליך בצורה מקצועית וממוקדת.
האם תושבי חוץ חייבים לשלם מיסים על נכס בפורטוגל?
כן, כל בעל נכס בפורטוגל, ללא קשר למעמדו, חייב לשלם את המיסים הרלוונטיים.
האם יש הקלות במס עבור נכסים שמשמשים למגורים ראשיים?
כן, קיימות הקלות במס רכישה (IMT) ובמס רכוש שנתי (IMI) עבור נכסים שמשמשים למגורים ראשיים, בהתאם לתנאים מסוימים.
כיצד מחושב מס הרכישה (IMT)?
המס מחושב כאחוז מהמחיר הנקוב בחוזה או מערך הנכס, הגבוה מבניהם.
האם יש מס על רווחים ממכירת נכס?
כן, קיימת חובת מס רווח הון על רווחים ממכירת נכס, עם שיעור משתנה בהתאם למעמד התושבות של המוכר.
